Назад

Промени в Закона за управление на етажната собственост

На 29.09.2023г. бяха обнародвани промените в Закона за управление на Етажната собственост (ЗУЕС), които могат да се групират в три групи в зависимост от датата на която влизат в сила.

Промени в сила от 29.09.2023г.

• Въведе се задължение за собствениците да участват лично или чрез пълномощник в общото събрание на ЕС
• Въведена е изрична разпоредба, с която се определя, че собствениците отговарят за задълженията на ЕС съобразно притежаваните идеални части от общите части на сградата.
• Когато управителя, контрольора и касиера са собственици или обитатели на ЕС, общото събрание може да реши да не прави разходи за възнаграждение за изпълнение на задълженията им
• Намалява се изисквания за провеждане на редовно общо събрание кворум от 67% на 51% идеални части от общите части на ЕС. 
• Изборът на управител или решението за възлагане правомощията му или част от тях на професионален управител-търговец се взимат с мнозинство 50% вместо 67% идеални части от общите части на ЕС. Договорът за възлагане се гласува със същото мнозинство от ОС и се сключва от упълномощено от ОС лице. Максималния срок на договора е две години. Аналогична промяна е направена и за това решение на ОС на сдружението на собствениците.
• С 50% мнозинство се взема и решение за изграждане на зарядни точки  за електрически превозни средства.
• С мнозинство 51% идеални части от общите части на ЕС се вземат решенията за разпределяне на разходите за поддръжка и разходите за управление на общите части, за основен ремонт, основно обновяване  и за усвояване на средства от  фондовете на ЕС и/или от държавния/общинския бюджет
• ОС може да вземе решение с обикновено мнозинство да използва приходите от реклами, от поставяне на технически съоръжения или от отдаване под наем на общи части за погасяване на кредити с цел основен ремонт или основно обновяване или енергийна ефективност и инсталации за възобновяеми източници.
• Средствата във фонд Ремонти и обновяване както и средствата за разходи за управление и поддържане на общите части трябва да се набират в сметка със специално предназначение, която се открива на името на етажната собственост или на сдружението. Разпореждането със средствата се извършва от председателя на управителния съвет (управителя) въз основа на решение за тяхното използване, прието от общото събрание.
• ОС на ЕС или на сдружението на собствениците определя как се разпределят разходите за управление и поддръжка на общите части на ЕС: поравно според броя на собствениците/обитателите, според процента на идеалните части на обекта от общите части или поравно на самостоятелен обект. Решението се взема с мнозинство 51% идеални части от общите части на ЕС.

Промени в сила от 31.12.2023г.

• Собствениците са длъжни да подават декларация по образец за вписване в книгата на ЕС на обитателите, които пребивават повече от 30 дни в имотите им и на животните, които отглеждат в ЕС и подлежат на извеждане, като за кучетата се вписва номера на ветеринарно-медицинския им паспорт. 
• Декларацията за вписване в книгата на ЕС когато е налице придобиване на право на собственост върху имот в ЕС, отдаването му под наем за повече от 30 дни, или за вписване на времето, през което имотът не се ползва от собственика и членовете на домакинството му, се подава в 15 дневен срок до управителя от настъпването или промяната на съответното обстоятелство. Декларацията може да се изпрати и на електронния адрес на управителя. 
• Книгата на ЕС може да бъде на хартиен или в електронен формат
• Образецът на декларацията и на книгата на ЕС трябва да бъдат утвърдени от министъра на регионалното развитие и благоустройството преди 31.12.2023г.
• Упълномощаването за участие в общото събрание може да става и под формата на електронен документ изпратен на електронния адрес на управителя.
• При условията на спадащ кворум ОС ще може да бъде провеждано при представяне на 26% вместо 33% идеални части от общите части на ЕС.
• Въвежда се специален кворум за провеждане на ОС в случаите, в които едно лице е собственик на 51% идеални части от общите части на ЕС – тогава се изисква 75% да присъстват лично или чрез упълномощени представители
• ОС на ЕС може да се провежда в смесен режим на работа – присъствено и онлайн чрез видеоконференция, като се гарантира установяване на самоличността на лицата участващи онлайн, а процедурата за провеждането трябва да бъде разписана в правилника за вътрешния ред на ЕС.
• Лицата, които не могат да присъстват на ОС лично или онлайн, могат да гласуват неприсъствено чрез подаване на декларация на хартиен носите или подаден по електронен път подписана с електронен подпис в 7 дневен срок от датата на провеждане на ОС. Неприсъственото гласуване е допустимо само за вземане на решения по чл.17, ал.2 т.3-6 ЗУЕС, а за ОС на сдруженията на ЕС – за решения по чл. 33, ал.2 , т.3,4 5 с изключение на решението за прекратяване на сдружението и по т.6. 
• Електронният адрес на управителя, на който се изпращат декларациите за неприсъствено гласуване трябва да е вписан в покана за ОС и в регистъра на ЕС при МРРБ.
• Управителят на ЕС следва да предоставя ежемесечен отчет по образец за приходите и разходите на ЕС на общодостъпно място във входа или по електронен път или на хартия при поискване от собственик.
• Контрольорът трябва един месец преди изтичането на мандата си да представи писмен доклад на общодостъпно място във входа или при поискване на собственик в ЕС.       
• Когато в имота се упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, собственикът или обитателят заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с мотивирано решение на общото събрание. Това увеличение не важи, ако обекта има самостоятелен вход.
• Притежателите на домашни любимци, които подлежат на  извеждане заплащат разходи за поддръжка на общите части за всяко животно в размер като за един обитател
• За обекти в които се пребивава не повече от 30 дни в годината, се заплащат разходите за управление и поддръжка на общите части в размера определен за един собственик/обитател.

Промени в сила от 31.12.2024г.

• По решение на общото събрание, взето с мнозинство повече от 50% идеални части от общите части на етажната собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да бъдат възлагани на професионален управител-търговец, вписан в регистъра  на МРРБ за професионалните управители на ЕС 
• Към МРРБ ще бъде създадена единна информационна система, която ще съдържа регистъра на професионалните управители-търговци и регистъра на етажната собственост.

Режимът за регистрация на управителите на ЕС и на професионалните управители-търговци ще бъде предмет на отделна статия.

Настоящата статия има чисто информативен характер и не представлява правен съвет по отношение на конкретен субект или фактическа ситуация. За конкретен правен съвет трябва да се свържете с адвокат. Адвокатско съдружие „Стоева, Чомпалов и Знеполски“ не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.