Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот
Подписването на предварителен договор е честа практика, когато продавате недвижим имот или купувате такъв. Такъв договор се съставя съгласно изискванията на член 19 от Закона за задълженията и договорите.
Самата продажба на недвижимия имот се извършва със съставяне на нотариален акт. Но в много случаи двете страни не са готови за директна продажба, затова те трябва да се обърнат към адвокат за изготвяне на предварителен договор за покупко-продажба. Така се гарантират отношенията между продавача и купувача преди самата сделка да се изповяда пред нотариус и да се подпише нотариалният акт.
Какво трябва да съдържа предварителният договор
Този договор е в писмена форма. Данните, които трябва да включва, са следните:
- описание на имота – тук се включват адреса, площта, какви са границите на съседните имоти, какво е предназначението на имота, какво имущество се намира в него;
- продажната цена на имота;
- срок, в който да бъде изготвен окончателният договор и ще бъде изповядана сделката за покупко-продажба;
- как ще бъде извършено плащането;
- какви други разноски ще се наложат;
- данни за продавача и за купувача – те включват пълните имена, единния граждански номер, данните за контакт с двете страни;
- допълнителни разпоредби, ако има такива;
- продавачът трябва да декларира, че върху имота нямат право никакви трети лица и имота не е обременен с тежести.
В предварителния договор може да се включат и други задължения на двете страни. Консултацията с адвокат специалист по вещо право и недвижими имоти ще ви гарантира да няма някакви неизгодни за Вас условия в договора.
Задължения на продавача за удостоверяване на липса на тежести върху имота
В предварителния договор се включва и задължение на продавача да набави удостоверения за липса на тежести върху имота до датата на подписването на договора за покупко-продажба. Такива задължения могат да бъдат ипотека, учредено право на ползване, вписани искови молби и др.
За сключването на предварителен договор не е необходимо явяване пред нотариус
За разлика от договора за покупко-продажба, нотариалната такса за който е висока, за предварителния договор не е необходимо страните да се явят пред нотариус за изповядване на сделката. Писмената форма на договора е задължителна.
Какви ползи има подписването на предварителния договор
Ако сте купувач и ви трябва време за осигуряване на средства за закупуването на имота, с предварителния договор си осигурявате необходимото време за получаване на банков кредит и сигурност, че продавачът няма да продаде имота на друг, защото ще трябва да върне капарато в двоен размер.
Ако имотът е все още в процес на строеж, предварителният договор също е гаранция – за купувача, че ще може да го закупи, и за продавача – че ще бъде продаден след приключване на строежа.
Защо е важно да се консултирате с опитен адвокат
Консултирането с добър адвокат ви гарантира правилно съставяне на предварителния договор преди самата покупко-продажба. Той ще ви посъветва и как да постъпите, ако другата страна не изпълни задълженията си. Бланковите предварителни договори, които ви предлагат брокерите на надвижими имоти може въобще да не отговарят на структурата на сделката или на Вашия интерес.
Ако сте продавач и купувачът е заплатил част от цената на имота (обикновено около 10% от цената, които се плащат при подписването на предварителния договор), но не е платил остатъка, или ако сте купувач и в деня и часа на изповядване на сделката пред нотариус продавачът не се яви, ще можете да предприемете необходимите действия за обявяване на предварителния договор за окончателен.
Една от възможностите е да отправите покана до другата страна да изпълни задълженията си доброволно.
Друга възможност е да изискате предварителният договор да се обяви за окончателен, ако вие сте изпълнили задълженията си. Компетентният орган, който може да извърши такова обявяване, е съдът по местонахождението на имота.
Още една възможност за ощетената страна е да изиска разваляне на договора и получаване на обезщетение за причинените вреди и пропуснатите ползи.
Настоящата статия има чисто информативен характер и не представлява правен съвет по отношение на конкретен субект или фактическа ситуация. За конкретен правен съвет трябва да се свържете с адвокат. Адвокатско съдружие „Стоева, Чомпалов и Знеполски“ не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.