Не подценявайте договора за наем
Граждани и фирми често считат договора за наем за елементарен, но той крие редица уловки. Преди да сключите договор за наем, във ваш интерес е да се консултирате с добра адвокатска кантора за особеностите на този вид договори. Основните правила, по които се уреждат наемните отношения, се съдържат в Закона за задълженията и договорите (“ЗЗД“).
Необходим ли е писмен договор за наем
Българското законодателство не изисква договора за наем да е сключен в писмена форма. Но устните уговорки са трудно доказуеми и с оглед на потенциални спорове е препоръчително договора за наем да е писмен.
Също така, ако сте наемател на недвижим имот за срок от повече от една година, е препоръчително вписването на наемния договор в Имотния регистър към Агенцията по вписванията. Така, ако отдаденият под наем имот бъде прехвърлен на нов собственик, наемателят ще бъде защитен за срока на договора. Новият собственик ще има както същите права, така и същите задължения към наемателя и няма да има възможността да иска наемателя да освободи имота преди изтичане на срока на наемния договор (чл. 237, ал. 1 ЗЗД).
Срок на договора за наем
Договорът за наем може да се сключи без определен срок или в договора да се посочи срок, за който договорът е в сила.
Максималният срок на договор за наем не може да бъде повече от 10 години, освен ако се касае за търговска сделка (чл. 229, ал. 1 ЗЗД). Ако в договорът за наем между нетърговци е посочен срок по-дълъг от 10 години, счита се, че договорът е сключен за максимално допустимият според закона срок, тоест 10 години.
При сключване на договор за наем от пълномощник, който е овластен от собственика да извършва само действия на обикновено управление, максималният срок на договора за наем е 3 години (съответно, ако е сключен за по-дълъг срок, срокът на договора се редуцира по силата на закона до 3 години).
Права и задължения на страните по договора за наем
Задължения на наемодателя
Ако не е уговорено друго, наемодателят е длъжен да предаде имота или вещта в състояние, което отговаря на ползването, за което е наета вещта или имота. Ако това не е изпълнено, наемателят има право да иска поправяне или ремонт на вещта или имота за сметка на наемодателя, намаляване на наема, или да развали договора и да претендира обезщетение за причинени вреди.
В срока на договора на наем наемодателят няма право да извършва следните действия:
- да влиза в наетия имот без съгласието на наемателя;
- да извършва ремонти, които не дават възможност на наемателя да ползва имота;
- да отстранява принудително наемателя;
- да отдава повторно вече нает имот или вещ, преди да са приключили наемните отношения по договора.
При отдаване под наем на имот, който е част от етажна собственост, наемателят трябва да спазва правилата, свързани с управлението на етажната собственост.
Задължения на наемателя
Основното задължение на наемателя е да плаща наема за имота или вещта.
Съгласно ЗЗД наемателят е длъжен да плаща и разходите, свързани с ползването на имота или вещта. При наемане на имот той трябва да плаща консумативните разходи като ток, вода, ТЕЦ и други.
Наемателят трябва да използва имота или вещта съгласно естественото им предназначение или уговореното такова. Например при наемане на имот за живеене наемателят не може да го ползва като заведение.
Наемателят по принцип трябва да заплаща само дребните поправки и ремонти за поддържане на имота или вещта, които са свързани с ежедневната им употреба, като например повреди на батерията на душа, на вътрешни брави, отстраняване на замърсявания по стените и други подобни. Ако обаче се налага по-значим ремонт поради виновни действия на наемателя, той е длъжен да заплати разходите за него (ако наемателят не е виновен, такъв ремонт е за сметка на наемодателя).
В случаи на повреди и посегателства от трети лица наемателят трябва да уведомява веднага наемодателя. В противен случай той може да дължи обезщетения или плащане на разходи за ремонт вследствие на такива повреди и посегателства.
При сключване на договор за наем страните могат да уговорят и допълнителни права и задължения, като уреждане на спорове при неплащане на наем, изискване на обезщетения за направени разходи и други.
Приемо-предавателни протоколи
За да се удостовери състоянието на имота или вещта, отдавани под наем, обикновено се съставя приемо-предавателен протокол, в който се уточнява състоянието на имота или вещта към момента на предаването им.
След изтичане на договора за наем или след прекратяването му обикновено се съставя втори приемо-предавателен протокол, в който се описва в какво състояние е върнат имотът или вещта към момента на изтичането или прекратяването на договорните отношения.
Прекратяване на договор за наем
Когато в договор за наем е предвидено прекратяването му чрез едностранно писмено предизвестие, всяка от страните (или само страната, в чиято полза е уговорено предизвестието) може да го прекрати по този начин. Ако в безсрочен договор за наем липсва клауза за отправяне на предизвестие всяка от страните може да прекрати договора за наем с едномесечно предизвестие, най-добре в писмена форма.
При сключване на договор за наем за определен срок след изтичането му договорът може да се счита за прекратен. Но ако наемателят продължи да ползва имота или вещта и ако наемодателят знае за това и не се противопоставя, се счита, че договорът се продължава за неопределен срок.
ЗЗД урежда общи положения относно договорите за наем. Възможно е в конкретния случай да има особености, които е желателно да се включат в договора за наем. За да бъдат защитени правата на наемодателя и наемателя, е добре да се ползват адвокатски услуги от компетентни специалисти по вещно право и недвижими имоти.
Настоящата статия има чисто информативен характер и не представлява правен съвет по отношение на конкретен субект или фактическа ситуация. За конкретен правен съвет трябва да се свържете с адвокат. Адвокатско съдружие „Стоева, Чомпалов и Знеполски“ не носи отговорност за предприемането на каквито и да е правни действия въз основа на съдържанието й.